Memiliki rumah sendiri merupakan impian banyak keluarga di Indonesia. Namun, bagi Anda yang membeli rumah di kawasan Bekasi, status tanah sering kali masih berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). Kondisi ini wajar terjadi, terutama pada perumahan yang dibangun oleh pengembang. Karena itu, banyak pemilik rumah kemudian ingin mengubah SHGB menjadi SHM agar kepemilikannya lebih kuat.
Alasannya sederhana. Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan hak kepemilikan tanah tertinggi yang diakui hukum Indonesia. Dengan status SHM, Anda memperoleh kepastian hukum yang lebih kuat, nilai properti lebih tinggi, serta agunan pembiayaan yang lebih mudah diterima bank.
Sementara itu, Bekasi terus berkembang menjadi salah satu kawasan penyangga Jakarta. Akibatnya, permintaan rumah meningkat setiap tahun dan harga tanah pun ikut naik. Oleh sebab itu, meningkatkan status sertifikat menjadi langkah strategis bagi setiap pemilik rumah.
Artikel ini membahas cara mengubah SHGB menjadi SHM di Bekasi secara lengkap. Mulai dari perbedaan SHGB dan SHM, syarat, biaya terbaru 2026, prosedur di Kantor Pertanahan, hingga tips agar prosesnya berjalan lancar.
Mengenal Perbedaan SHGB dan SHM
Sebelum mengajukan perubahan status, Anda perlu memahami perbedaan antara SHGB dan SHM terlebih dahulu.
Apa Itu SHGB?
Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik penuh pemegangnya, dengan jangka waktu tertentu. Berikut karakteristik utamanya:
- Berlaku selama 30 tahun.
- Dapat diperpanjang hingga 20 tahun.
- Bisa diperbarui kembali sesuai ketentuan.
- Umumnya digunakan oleh pengembang perumahan.
- Memiliki batas waktu kepemilikan.
Jika masa berlaku SHGB habis dan Anda tidak memperpanjangnya, hak atas tanah tersebut bisa berakhir dan kembali ke negara. Karena itu, banyak pemilik rumah memilih segera meningkatkan haknya.
Apa Itu SHM?
Sebaliknya, Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan bentuk kepemilikan tanah yang paling kuat dan penuh menurut hukum Indonesia. Karakteristiknya sebagai berikut:
- Tidak memiliki batas waktu.
- Dapat diwariskan langsung kepada ahli waris.
- Nilai properti lebih tinggi.
- Diakui sebagai hak kepemilikan tertinggi.
- Lebih mudah dijadikan agunan bank.
Karena itulah banyak pemilik rumah di Bekasi ingin meningkatkan status tanahnya menjadi SHM.
Mengapa Perlu Mengubah SHGB Menjadi SHM?
Ada beberapa keuntungan utama yang bisa Anda peroleh. Berikut penjelasannya.
1. Kepastian hukum lebih kuat. SHM memberikan perlindungan hukum yang lebih kuat dibanding SHGB. Anda pun memiliki hak penuh atas tanah dan bangunan di atasnya.
2. Nilai jual properti lebih tinggi. Rumah dengan SHM umumnya berharga lebih tinggi. Selain itu, calon pembeli lebih tertarik karena tidak perlu mengurus peningkatan hak lagi.
3. Mempermudah proses warisan. SHM dapat diwariskan langsung kepada ahli waris tanpa perlu memperpanjang hak terlebih dahulu.
4. Lebih disukai perbankan. Bank cenderung menyukai SHM sebagai agunan karena keamanan hukumnya lebih tinggi.
5. Bebas dari masa berlaku. Berbeda dengan SHGB, SHM tetap berlaku selama Anda memegang hak atas tanah tersebut.
Apakah Semua Rumah SHGB Bisa Menjadi SHM?
Jawabannya, tidak semua. Dasar hukum peningkatan hak ini mengacu pada Kepmen ATR/BPN Nomor 1339/2022. Secara umum, rumah yang bisa ditingkatkan menjadi SHM memiliki kriteria berikut:
- Pemilik merupakan Warga Negara Indonesia (WNI) perseorangan.
- Luas tanah maksimal 600 m² untuk rumah tinggal.
- Tanah digunakan sebagai rumah tinggal, bukan komersial.
- Tidak berada dalam sengketa hukum.
- Sertifikat masih aktif.
- Tidak melanggar tata ruang wilayah.
Menariknya, Anda tidak perlu menunggu masa SHGB habis untuk mengurusnya. Selama syarat terpenuhi, permohonan bisa diajukan kapan saja. Justru, mengurus lebih awal sering dianggap lebih aman.
Syarat Mengubah SHGB Menjadi SHM
Berikut dokumen yang umumnya perlu Anda siapkan sebelum mengajukan permohonan.
Identitas
- Fotokopi KTP pemilik.
- Fotokopi Kartu Keluarga.
- Fotokopi NPWP.
Sertifikat
- Sertifikat SHGB asli.
- Salinan sertifikat.
- Surat ukur tanah, jika tersedia.
Bangunan
- SPPT PBB tahun terakhir dan bukti pembayarannya.
- Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
- Surat keterangan dari lurah atau kepala desa, jika IMB/PBG tidak ada.
Tambahan
Selain itu, siapkan dokumen berikut apabila rumah masih dalam status KPR:
- Surat persetujuan (izin) dari bank kreditor.
- Surat roya, apabila kredit telah lunas.
- Surat pelepasan hak tanggungan, jika diperlukan.
Anda juga umumnya perlu menandatangani surat pernyataan bermaterai. Isinya menyatakan bahwa tanah tidak sengketa, dikuasai secara fisik, dan Anda tidak memiliki lebih dari lima bidang tanah rumah tinggal.
Cara Mengubah SHGB Menjadi SHM di Bekasi
Setelah dokumen lengkap, ikuti langkah-langkah mengubah SHGB menjadi SHM berikut ini.
Langkah 1: Cek status sertifikat. Pertama, pastikan SHGB masih berlaku, tidak dalam sengketa, dan data pemilik sesuai identitas terbaru. Jika ada perubahan nama atau alamat, perbarui terlebih dahulu.
Langkah 2: Siapkan dokumen. Selanjutnya, kumpulkan seluruh dokumen dalam satu berkas. Pastikan tidak ada yang rusak atau hilang.
Langkah 3: Datang ke Kantor Pertanahan. Kemudian, ajukan permohonan ke Kantor Pertanahan sesuai lokasi rumah. Untuk wilayah Bekasi, layanan biasanya ditangani Kantor Pertanahan Kota Bekasi atau Kabupaten Bekasi, tergantung alamat properti. Datanglah pagi hari agar mendapat nomor antrean lebih awal.
Langkah 4: Isi formulir permohonan. Petugas akan memberikan formulir peningkatan hak. Isi seluruh data dengan benar dan lengkap.
Langkah 5: Verifikasi berkas. Setelah itu, petugas memeriksa keaslian sertifikat, kelengkapan dokumen, dan status hukum tanah. Jika ada kekurangan, Anda diminta melengkapinya.
Langkah 6: Bayar biaya. Bila berkas dinyatakan lengkap, Anda menerima Surat Perintah Setor (SPS). Simpan seluruh bukti pembayaran.
Langkah 7: Pengukuran dan pemeriksaan. Dalam kondisi tertentu, petugas melakukan pengecekan lapangan. Tujuannya memastikan data fisik tanah sesuai dokumen.
Langkah 8: Penerbitan SHM. Terakhir, Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Milik baru atas nama Anda. Status sertifikat bisa Anda pantau lewat aplikasi resmi Sentuh Tanahku dari ATR/BPN.
Berapa Lama Proses Mengubah SHGB Menjadi SHM?
Lama proses berbeda-beda tergantung kondisi masing-masing kasus. Untuk rumah tinggal sederhana dengan berkas lengkap, prosesnya relatif cepat.
- Sekitar 5–14 hari kerja untuk kasus sederhana.
- Hingga 30 hari kerja pada kondisi tertentu.
- Bisa mencapai 3 bulan apabila ada verifikasi tambahan.
Beberapa faktor memengaruhi durasinya, antara lain kelengkapan dokumen, antrean pelayanan, status hukum tanah, serta kebutuhan pengukuran ulang.
Estimasi Biaya Mengubah SHGB Menjadi SHM di Bekasi 2026
Ini pertanyaan yang paling sering muncul. Kabar baiknya, biaya mengubah SHGB menjadi SHM untuk rumah tinggal jauh lebih murah dari anggapan banyak orang.
Berdasarkan PP Nomor 128 Tahun 2015 tentang Tarif PNBP, biaya resmi pendaftaran peningkatan hak untuk rumah tinggal seluas maksimal 600 m² hanya Rp50.000 per sertifikat. Pada Mei 2026, Kementerian ATR/BPN kembali menegaskan bahwa proses ini dirancang mudah dan terjangkau bagi masyarakat.
Meski begitu, siapkan juga beberapa biaya pendukung berikut:
| Komponen Biaya | Perkiraan |
|---|---|
| PNBP pendaftaran (tanah ≤ 600 m²) | ± Rp50.000 |
| Materai | ± Rp10.000 per lembar |
| Fotokopi dokumen | Relatif kecil |
| Uang pemasukan ke negara | Kecil/nol untuk rumah tinggal ≤ 600 m² |
| BPHTB | Sering nol jika SHGB sudah atas nama sendiri |
| Jasa Notaris/PPAT (opsional) | ± Rp1 juta – Rp3 juta |
Perlu Anda catat, biaya bisa membengkak jika luas tanah melebihi 600 m² atau berstatus komersial. Dalam kondisi itu, muncul komponen uang pemasukan, pengukuran, dan konstatering yang nilainya lebih besar. Karena tarif dapat berubah, tanyakan langsung ke Kantor Pertanahan setempat untuk angka pastinya.
Kendala yang Sering Terjadi
Meski prosedurnya jelas, beberapa kendala kerap muncul saat pengajuan. Berikut yang paling sering ditemukan.
- Sertifikat masih dijaminkan ke bank. Jika KPR masih aktif, Anda memerlukan persetujuan dari bank terlebih dahulu.
- Data tidak sesuai. Perbedaan nama, alamat, atau luas tanah bisa memperlambat proses.
- Dokumen hilang. Kehilangan sertifikat atau surat ukur memerlukan pengurusan tambahan.
- Sengketa tanah. Tanah yang sedang bersengketa tidak dapat diproses hingga masalah selesai.
Tips Agar Proses Mengubah SHGB Menjadi SHM Berjalan Lancar
Agar pengurusan berjalan mulus, terapkan beberapa tips berikut.
- Pastikan seluruh dokumen lengkap sejak awal.
- Lunasi tunggakan PBB terlebih dahulu.
- Periksa masa berlaku SHGB Anda.
- Simpan fotokopi seluruh dokumen sebagai cadangan.
- Gunakan jasa PPAT terpercaya bila Anda tidak sempat mengurus sendiri.
- Hindari menggunakan calo.
- Datang langsung ke Kantor Pertanahan untuk memperoleh informasi resmi.
Pertanyaan yang Sering Diajukan (FAQ)
Berapa biaya mengubah SHGB menjadi SHM di Bekasi? Untuk rumah tinggal seluas maksimal 600 m², biaya resmi (PNBP) pendaftaran hanya sekitar Rp50.000. Namun, Anda tetap perlu menyiapkan biaya pendukung seperti materai, fotokopi, dan jasa notaris jika menggunakannya.
Apakah SHGB harus habis dulu baru bisa diubah ke SHM? Tidak. Selama syarat terpenuhi dan tanah digunakan sebagai rumah tinggal, Anda bisa mengajukan peningkatan hak kapan saja. Mengurus lebih awal justru lebih aman.
Apakah rumah yang masih KPR bisa diubah ke SHM? Bisa, tetapi Anda memerlukan surat persetujuan dari bank kreditor karena sertifikat sedang menjadi jaminan hak tanggungan.
Ke mana harus mengurus SHGB menjadi SHM di Bekasi? Ajukan ke Kantor Pertanahan Kota Bekasi atau Kabupaten Bekasi, sesuai dengan alamat properti Anda.
Kesimpulan
Mengubah SHGB menjadi SHM merupakan langkah penting bagi pemilik rumah di Bekasi yang menginginkan kepastian hukum sekaligus nilai aset yang lebih tinggi. Dengan status SHM, Anda memperoleh hak kepemilikan yang lebih kuat, tanpa batas waktu, dan lebih mudah untuk dijual, diwariskan, maupun diagunkan.
Kabar baiknya, biaya resmi untuk rumah tinggal ≤ 600 m² kini sangat terjangkau, yaitu mulai dari Rp50.000. Karena itu, sebelum mengajukan permohonan, pastikan seluruh dokumen lengkap dan status tanah memenuhi syarat. Dengan memahami prosedur yang benar, proses perubahan sertifikat dapat berjalan lebih cepat, aman, dan sesuai ketentuan hukum yang berlaku.
